Налоговый возврат при покупке квартиры в ипотеку

Как можно возместить 13% по ипотечному кредиту

Каждый российский гражданин или гражданин иностранного государства, который согласно действующему законодательству трудится в Российской Федерации и ежемесячно выплачивает положенные налоги на доходы юридического лица, вправе претендовать на получение налогового вычета. Это определенная сумма в денежном эквиваленте, на которую будет уменьшена налоговая база по НДФЛ.

Сумма такого вычета по покупаемой недвижимости равна величине расходов на его приобретение, но не может быть выше 2 000 000 рублей. Налоговая база по НДФЛ, представляющая собой сумму, с которой налог исчисляется, в результате использования налогового вычета либо обнуляется, либо сокращается. Плательщик должен написать заявление в налоговый орган, по которому будет произведен возврат суммы излишне уплаченного НДФЛ.

Говоря доступным языком, гражданин, который осуществляет трудовую деятельность в официальном порядке и выплачивает положенный по закону подоходный налог со своей заработной платы, при покупке недвижимости для проживания по договору ипотечного кредита, вправе возвратить сумму уплаченного подоходного налога. Таким образом государство представляет возможность вернуть 13% от стоимости купленного по программе ипотечного кредитования жилья. Есть немаловажный момент – на законодательном уровне было введено ограничение стоимости недвижимости для проживания, которая может быть принята к расчету. Эта сумма равняется 2 миллионам рублей. Поэтому, если вы приобрели квартиру, стоимость которой составляет 3,5 миллиона рублей, то 13-ти процентный налог будет рассчитываться лишь с 2 миллионов рублей. В случае если приобретенная недвижимость стоит менее 2 миллионов рублей, то 13% будут рассчитаны согласно фактической стоимости.

Возникает закономерный вопрос: а что делать с оставшейся частью подоходного налога, который допустимо получить? При покупке следующей жилой недвижимости вы сможете ее получить. Давайте разберемся на конкретном примере. Например, вы стали счастливым обладателем квартиры, которая стоит 1, 2 миллиона рублей. Согласно положенным 13%, вы возмещаете себе сумму, равную 156 000 рублям. Учитывая то, что максимальная сумма, которая допускается для расчета, составляет 2 миллиона рублей, при следующей покупке жилья вы сможете получить выплату с оставшихся 800 000 рублей.

Заостряем внимание на том, что ежегодная выплата не может быть выше суммы подоходного налога, который вы уплатили за предшествующий год. Это означает, что если в результате использования налогового вычета вы вправе «забрать» свои 250 000 рублей, но в прошлом году подоходного налога вы выплатили лишь 50 000 рублей, то в текущем году вы можете претендовать на получение только 50 000 рублей

И только в последующие годы вы сможете получить оставшуюся сумму, но опять-таки в сумме, которая не будет превышать сумму уплаченного подоходного налога.

Об изменении правил досрочного погашения

Условия частичного досрочного погашения банк оговаривает в самом договоре. Вам следовало попросить менеджера объяснить их отдельно, но предполагается, что раз вы подписали договор, значит, вы с ними ознакомились и согласились.

Если банк меняет правила частичного досрочного погашения — например, разрешает уменьшать не только размер ежемесячных платежей, но и срок кредитования, — он не сообщает об этом каждому клиенту, а публикует информацию в открытых источниках или представляет клиенту по запросу. Подпишитесь на соцсети и новостную рассылку вашего банка, спрашивайте у кассиров при внесении платежа и следите за изменениями в условиях обслуживания самостоятельно, чтобы не пропустить выгодное предложение.

В договоре всегда есть информация о порядке досрочного погашения кредита. Здесь, например, она указана в индивидуальных условиях на второй странице, в пункте 7. Этот документ заемщик подписывает в обязательном порядке — и надо обязательно внимательно с ним ознакомиться, перед тем как подписывать

К слову, при досрочном погашении снижение ежемесячного платежа может быть таким же выгодным, как сокращение срока кредита. Достаточно в следующем месяце разницу между старым и новым ежемесячным платежом снова вносить как досрочное погашение — разницы между уменьшением срока и снижением платежа не будет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

ПОЧЕМУ ВОЗВРАЩАЕТСЯ 13% ОТ СУММЫ КРЕДИТА

Работодатели ежегодно от лица человека подают заполненную декларацию о доходах. Гражданин при желании сделать возврат процентов с процентов по своей ипотеке должен также подать декларацию, где уточнить все доходные операции за прошедший период. Для возврата по ипотеке также потребуется предоставить пакет документов. От общей суммы, указанной в декларации, рассчитывается и ежемесячная выплата по возврату налога по ипотеке.

Справка. 13% — это фиксированная ставка, указанная в налоговом законодательстве. Такой эквивалент аналогичен подоходному налогу, который оплачивает каждый трудоустроенный человек.

Покупатели вправе возвратить часть денежных средств, уплаченных в качестве НДФЛ, несколькими методами:

— возврат средств при приобретении объекта недвижимости;— уменьшение расходных операций по оплаченной ипотеке.

Первый тип выплаты доступен не только заемщикам, но и тем, кто приобрел квартиру без привлечения ипотечных программ. Право на получение дает правоустанавливающий документ на объект собственности.

Возможно ли вернуть НДФЛ, если недвижимость куплена в кредит?

Отдельно рассмотрим варианты разных объектов недвижимости и выясним возвращают ли 13 процентов в каждом конкретном случае, если берёшь жилье в кредит:

  1. Квартиры на вторичном рынке. Право на возврат 13% возникает с момента подписания покупателем договора купли продажи или получения свидетельства о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
  2. Квартиры в строящемся доме. Право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем акта приема-передачи жилья. Например, если договор долевого строительства был заключен в 2015 году, а акт-приема передачи подписан в 2017 году, то подать декларацию на получения вычета можно с 2018 года.
  3. Ипотечные квартиры, если ипотека еще не погашена, как говорилось ранее, после подписания акта-приема передачи, владелец жилья имеет право сразу подать декларацию на возврат части процентов, выплаченных к этому моменту. И делать так каждый год по мере оплаты по кредиту. Нужно помнить, что возврату подлежат только фактически уплаченные налоги за прошлые налоговые периоды.
  4. Готовый дом. В случае приобретения готового дома в ипотеку, действуют стандартные условия. Можно вернуть основной подоходный налог от стоимости жилья и дополнительный по процентам по ипотеке.
  5. Строящийся дом. Получить возврат средств можно не только при покупке готового жилья, но и при его строительстве. При этом следует учесть как расходы непосредственно на постройку, так и на проценты по кредиту, выданному для этого. В законе определено, на какие расходы на строительство дома положен возврат.

    К ним относятся:

    • расходы на приобретение земельного участка под строительство;
    • расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
    • расходы на покупку строительных и отделочных материалов;
    • расходы на составление проектно-сметной документации, а также расходы на подключение к инженерным сетям и коммуникациям.

Больше информации о налоговом вычете при покупке квартиры в ипотеку можно найти тут.

Обратите внимание! Для получения вычета необходимо документально подтвердить понесенные расходы. Для это в налоговую предоставляются квитанции, чеки, расписки и другие платежные документы.. Иногда объектом недвижимости становится недостроенный дом с целью завершения строительства с последующим проживанием

В таком случае жилье должно быть обозначено в договоре купли-продажи как объект незавершенного строительства. В ином случае возврат части средств на строительство будет невозможен

Иногда объектом недвижимости становится недостроенный дом с целью завершения строительства с последующим проживанием. В таком случае жилье должно быть обозначено в договоре купли-продажи как объект незавершенного строительства. В ином случае возврат части средств на строительство будет невозможен.

В какое время заявляется вычет

Поздравляем – у вас на руках свидетельство о том, что вы получили в собственность дом или квартиру. Как только окончится текущий год (календарный), вы можете смело обращаться в свой налоговый орган с 3-НДФЛ и подать декларацию. К примеру, если вы получили свидетельство о собственности в 2015 году, то проценты вам начнут возвращать уже в 2016.

Выплаты по процентам начнут возвращать со следующего года

Торопиться необязательно – всего вам доступно три года, за которые можно оформить соответствующие НВ.

Давайте разберем пример.

Виталий приобрел квартиру в 2011 году, но подготовил документы только к 2016. Получается, что он получит возврат только за годы с 2013 по 2015 (включительно).

Такой вычет, касающийся ИК, можно внести позднее, чем основной вычет.

Крайне важно запомнить еще одну вещь – процентный вычет может касаться не только договора об ипотеке – это может быть любой кредитный договор или займ, однако одна существенная деталь – он обязан быть целевым. То есть средства из займа должны быть предназначены именно на покупку жилья в РФ

Вычет по процентам может касаться и целевых займов

Так, НВ включает исключительно оплаченные проценты (т. е. с первого произведенного по кредиту платежа). Даже если вы оформили ипотеку раньше, чем получили бумаги о том, что жилье находится в вашей собственности.

Вычет можно получить только с трех миллионов рублейВычет можно получить только с трех миллионов рублей

Что такое имущественный вычет

По Налоговому кодексу люди, которые купили или построили собственное жилье, могут рассчитывать на имущественный вычет. Государство возвращает часть потраченных денег за счет уплаченного ранее подоходного налога (НДФЛ). Различают два понятия:

  1. Размер вычета – сумма, с которой вернутся 13 % (налоговая ставка по НДФЛ для резидентов). Сейчас она ограничена 2 млн. рублей стоимости недвижимости и 3 млн. рублей по процентам за ипотечный кредит.
  2. Размер возврата – сумма, которую вы непосредственно получите на свой расчетный счет с одобрения налоговой инспекции.

Вычеты на покупку недвижимости могут быть разными:

  • на приобретение или строительство дома, квартиры, комнаты или долей в них на территории России;
  • налоговый вычет: ипотека и рефинансирование ипотечного займа;
  • на погашение процентов по ипотечному кредиту.

В этой статье мы рассмотрим, что такое вычет при покупке в ипотеку, а также как рассчитать возврат налога при покупке квартиры в ипотеку.

В каких случаях вы имеете право на налоговые льготы по ипотечному займу:

  1. Являетесь резидентом РФ, т. е. человеком, который находится на территории нашей страны не менее 183 дней, официально трудоустроен и уплачивает НДФЛ в бюджет на общих основаниях.
  2. Раньше вы не пользовались правом на налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку.
  3. Приобрели или построили жилье за счет собственных накоплений и/или ипотечного кредита. Это обязательно должны быть документально подтвержденные расходы. Квартира, полученная по наследству или договору дарения, не в счет.

Пример. Молодая семья купила квартиру за счет ипотечного кредита в 1,8 млн. рублей. В качестве первоначального взноса использовалась государственная субсидия в размере 700 тыс. руб. Налоговый вычет по ипотеке рассчитывается следующим образом: 1,8 – 0,7 = 1,1 млн. рублей. Возврат из бюджета составит 143 тыс. рублей (1 100 000 х 0,13).

Общая информация

Возврат налога заемщикам доступен, если:

  • они заключили договор ипотечного кредитования на покупку или строительство жилой недвижимости;
  • они приобрели в ипотеку земельный участок под строительство личной жилой недвижимости;
  • рефинансировали ипотечный кредит, оформленный для покупки или строительства жилой недвижимости или для покупки земельного участка под ИЖС.

Оформление налогового вычета по ипотеке производится в строгой очередности. Сперва предоставляют вычет по основному кредиту. Если в один налоговый период его не уложить, остаток переносят на следующий год. После окончательного расчета по основному кредиту оформляют возврат налога по процентам по ипотеке.


Возврат средств по ипотеке можно оформить и через несколько лет после завершения выплаты всего долга. Только в таком случае для вычета будут учитывать подоходный налог, внесенный за три предыдущих года, а не за период, когда заемщик расплачивался с кредитором.

Если же вычет оформляется сразу после возникновения права на него, то учитывают предыдущий налоговый период. Если суммы подоходного налога для возврата 13% по нему недостаточно, остаток переносят на следующий год. Можно получить вычет сразу за несколько лет. Например, ипотечный кредит оформлен в 2017 году, а часть НДФЛ заемщик решит вернуть в 2020 году. Это возможно, расчет произведут за три предшествующих года: с 2017 по 2019 гг. включительно. Такой вариант удобней, т.к. позволяет сразу вернуть весь налоговый вычет, а не переносить остаток на следующий год. Ведь за один налоговый период мало у кого набирается вся нужная сумма подоходного налога.

Важно учесть, что вычет предоставляют конкретному человеку, а не за каждую сделку по договору ипотечного кредитования. Он полагается один на всю жизнь

Поэтому если вся сумма была израсходована ранее при покупке другой недвижимости, новый вычет не положен. Но если часть суммы с прошлого вычета осталась, ее можно перенести на текущую сделку. Вычет переносят только при условии, что недвижимость приобретена, начиная с 2014 года. Если квартиру купили в 2013 году, сумму по вычету израсходовали не полностью, перенести остаток не получится.

Кто имеет право на возврат процентов по ипотеке

Проценты по ипотеке возвращаются в виде налогового вычета, поэтому получить её смогут только те, кто платит налоги.

Для начала следует определиться с тем, почему делается налоговый вычет. Суть его в том, что работодатель платит налоги с зарплаты каждого своего сотрудника, т.е. часть зарплаты уходит государству. Ипотека также отнимает значительную часть дохода. Чтобы облегчить финансовую нагрузку на работника, выполняется пересчет. Сумма дохода, с которой платятся налоги, уменьшается на сумму платежа по ипотеке, соответственно, снижаются и налоги. Разница между ними выдается работнику.

Например, зарплата сотрудника составляет 50000р, с этой суммы рассчитываются налоги, которые он платит (13% будут составлять 6500р). Взнос по ипотеке составляет 20000р, т.е. почти половину его зарплаты. Если сотрудник подает документы на налоговый вычет, но налоги начинают считаться не от суммы в 50000р, а от оставшейся после ипотеки половины – 30000р (3900р), что оставляет сотруднику больше денег.

Разумеется, рассчитывать на такую привилегию могут только люди, работающие официально. Поскольку налоги уже вычтены из зарплаты, то работнику возвращается сумма, заплаченная им. В ситуации в предыдущем примере, сотрудник получит возврат в сумме 13% от 20000р, уплаченных за ипотеку, т.е. 2600р.

Как, в течение какого срока и где он осуществляется

Чтобы получить нужную сумму, требуется обратиться в банк, где получить справку о размере ипотечной выплаты. Это справку следует предоставить в отдел кадров на работе и в налоговую инспекцию.

Также следует написать заявление о налоговом вычете. Потребуются и другие документы – справка о доходах с места работы, возможно – справка о составе семьи и другие. Законодательство не накладывает ограничения, кто может воспользоваться налоговым вычетом, кроме одного условия – работа должна быть официальной.

Главный вопрос – куда следует обратиться за налоговым вычетом. Для этого нужно последовательно обойти не менее трех организаций – банк, которому платится ипотека, отдел кадров на месте работы (если их несколько – на всех), налоговая инспекция по месту жительства или работы. Возможно, потребуется обратиться в другие инстанции за дополнительной информацией.

Что можно вернуть: размер и кратность обращений

Максимальный размер выплат — 390 тыс. рублей.

Вернуть можно подоходный налог (т.е. 13%), заплаченный с суммы, которую работник потратил на ипотеку. В примере, указанном выше, это будет 13% от 20000р, которые он платит за ипотеку, т.е. 2600р. За год возврат составит 31200р, эти деньги перечисляются вместе с очередной зарплатой. Оформить вычет заранее нельзя – вернуть можно только уже уплаченные налоги за прошлый год.

Максимальный размер налогового возврата составляет 390000р в год. Это правило введено в 2014г. Если недвижимость приобретена раньше, то ограничений не существует. Таким образом человек, купивший квартиру в ипотеку в 2011 году, но продолжающий ее выплачивать в 2018, получит вычет за все года, начиная с 2012, но не получит за 2011, без ограничений. Человек, который приобрел квартиру в 2013 году, получит возврат за все годы, которые он платил ипотеку, независимо от суммы. Тот, кто приобрел квартиру в 2015г, будет получать не более 390000р в год.

Сколько раз можно обращаться за вычетом? Если речь идет об ипотеке, то такое правило распространяется только на 1 объект недвижимости. Т.е. если человек приобрел в ипотеку две квартиры, то возврат может получить только с одной.

Как уже говорилось, вернуть налоги могут только те, кто эти налоги платит. Соответственно, важны официальное трудоустройство и белая зарплата. Все, что сотрудник получает в конверте, не может быть учтено при расчете налоговых вычетов.

Возможные проблемы и причины для отказа

Налоговая может отказать в возврате денежных средств. Причина в этом случае достаточно проста – человек уже получал возврат в указанном году. Существуют несколько причин, по которым необходим возврат налогов – покупка жилья, лечение, рождение и обучение ребенка и другие. Если человек уже воспользовался одним из этих оснований для возврата, то вернуть проценты по ипотеке он сможет только в следующем году.

Также может возникнуть проблема, если квартир, приобретенных в ипотеку, несколько

Возврат положен только на одну из них, но какую выбрать? В этом случае юристы советуют обращать внимание на возможную сумму возврата и выбирать наиболее выгодный вариант

Кто имеет право на возмещение?

Вот кто может получить имущественный вычет:

  1. Граждане РФ и иностранцы, которые официально трудятся в нашей стране и платят налог с доходов (НДФЛ).
  2. Заемщики, которые приобрели за счет средств банка квартиру, дом, земельный участок или доли в этой недвижимости. Все объекты должны находиться на территории РФ. В расчет берется ипотечный заем не только на готовые объекты, но и на новое строительство.
  3. Заемщики, которые взяли кредит в рамках рефинансирования ранее полученных займов.
  4. Родители, а также опекуны, попечители и др., которые приобрели имущество в собственность своих несовершеннолетних детей или подопечных.
  5. Пенсионеры имеют право учесть доходы за 3 года до года выхода на пенсию.

Кому льгота не положена:

  1. Заемщикам, которые приобрели жилье или земельные участки за счет своих работодателей или других третьих лиц, а также за счет материнского капитала и государственных субсидий.
  2. Тем, кто купил жилье у близких родственников. Налоговый кодекс называет таких лиц взаимозависимыми. К ним относят супругов, детей, родителей, братьев, сестер, опекунов и подопечных.
  3. Заемщикам, которые ранее уже получали возмещение подоходного налога за уплаченные проценты.
  4. Заемщикам, которые подали документы по двум и более объектам недвижимости.
  5. Тем, кто не получает официальную зарплату.

Пример расчета налогового вычета

Чтобы понять, как правильно рассчитывается налоговый вычет, рассмотрим конкретную ситуацию.

Гражданин К. в 2016 году приобрел квартиру за 6 миллионов рублей, для чего оформил ипотечный кредит. За 2016 год гражданин К. уплатит 100 тысяч рублей в виде процентов банку по ипотечному кредиту. Налоговый вычет в этом случае будет рассчитываться таким образом:

Так как цена квартиры превышает максимум, от которого может рассчитываться вычет, его расчет будет производиться от установленных законом 2 миллионов рублей. К этой сумме следует добавить сумму процентов, уплаченных заемщиком по кредиту. В результате расчет будет производиться от суммы 2 000 000 + 100 000 = 2 100 000 рублей. Общий налоговый вычет на квартиру и проценты составит 2 100 000 х 0,13 = 273 000 рублей.

Согласно налоговой декларации, за 2016 год гражданин К. получил официальный доход на сумму 1 500 000 рублей, с которых уплатил налоги. Налогов было уплачено 13% соответственно на сумму 195 000 рублей. Эта сумма меньше, чем сумма положенного заемщику налогового вычета. Эта сумма составляет 273 000 рублей. Соответственно за 2016 год гражданин К. сможет получить лишь 195 000 рублей. Оставшиеся 78 000 рублей будут переведены заемщику в 2020 году. При этом, он сможет продолжать дополнительно получать налоговый вычет с суммы банковских процентов по ипотечному кредиту, пока общая сумма компенсации не превысит 390 000 рублей, положенных по закону.

Рационально ли гасить кредит раньше срока?

Если вы обращаетесь в банк за ипотечным кредитом, то навряд ли у вас есть солидная денежная сумма на руках. Вы рассчитываете, что за определенный период рассчитаетесь по займу и, возможно, даже берете ипотеку на максимальный срок, чтобы рассчитаться пораньше и сэкономить.

Стоит ли гасить кредит раньше срока? Рациональнее это делать тогда, когда вы платите проценты не аннуитетными, а дифференцированными платежами. Дело в том, что при дифференцированных платежах сумма, перечисляемая вами ежемесячно в банк состоит из основного долга и процентов не в равном соотношении. Выплачивая кредит раньше срока, вы существенно экономите на процентах. При аннуитетных платежах сумма процентов и тела кредита в платеже всегда одинаковая. В этом случае нужно будет подавать заявление при досрочном погашении долга.

Некоторые важные тонкости

Налог возвращают, если жилье было приобретено при помощи ипотеки, и делается это до момента, пока выплачивается кредит. На 2019 год у заемщиков есть возможность предъявления государству процентной ставки – это делается в том случае, если происходит рефинансирование займа, который был получен до этого. Между прочим, ранее такая возможность отсутствовала.

Если в деле присутствуют так называемые созаемщики, то стоит помнить о том, что в процессе выполнения перерасчета по процентам могут возникнуть некоторые трудности. Все дело в том, что счет в банке заводится только на одно заемщика – соответственно, второму участнику налоговая вправе отказать в рассмотрении такого дела.

Можно возвращать 13% с процентов по ипотеке

Случается так, что квартира находится в общем пользовании у нескольких человек – доли в этом случае могут быть у супругов или иных родственников. Тогда и вычет будет распределен с учетом того, какие доли у кого из совладельцев в наличии. Передача своей доли вычета другому хозяину-совладельцу невозможна.

Важная информация!

Вы приобрели жилплощадь без отделки? Не беда! Вы имеете право добавить в налоговый вычет следующие дополнительные статьи расходов:

  • покупку строительных и отделочных материалов;
  • составление документации и смет;
  • выплаты наемным работникам по отделке и строительству;
  • выполнение подключения инженерных коммуникационных систем;

И многое другое.

В некоторых случаях можно получать НВ даже с приобретения строительных материалов и проч.

ФНС вправе принимать к вычету также траты, выполненные на достройку частного дома, однако это возможно, если договор предусматривает, что покупка жилья была произведена именно в таком незавершенном виде (недостроенное жилье или квартира с отсутствием отделки).

Требования налоговой следующие.

Займ должен быть целевым – это крайне важно. То есть в договоре указано, какой конкретный недвижимый объект приобретается и какова его стоимость.
Заемщик не должен являться должником – только тогда от налоговой поступит положительный вердикт

Есть возможность, впрочем, за несколько дней полностью погасить долги и предоставить квитанцию об их оплате.

Займ должен быть целевой

Пошаговая инструкция

Для возврата излишне уплаченных сумм процентов следует:

  1. рассчитать сумму переплаты;
  2. запросить в банке информацию об уплаченных суммах по кредитному договору;
  3. обратиться к специалисту банка с расчетом, задать вопросы о расхождениях; если проблема не решилась «на месте» и требуется привлечение других подразделений банка — оформить заявление на возврат излишне уплаченных сумм;
  4. получив официальный ответ банка, ознакомиться с результатами рассмотрения заявления, в случае несогласия с выводами — обратиться в территориальное отделение общества защиты прав потребителя (ОЗПП) либо в юридическую контору, оказывающую соответствующие услуги;
  5. провести независимую экспертизу корректности проведенного расчета с привлечением специалистов по данному направлению, таких как: независимого эксперта по банковским кредитным операциям, аккредитованного внешнего аудитора, руководителя аналогичного подразделения другой кредитной организации, преподавателя соответствующего направления в высшем учебном заведении и т. д.;
  6. допускается направить копию заявления о возврате излишне уплаченных сумм (с приложенными расчетом) заказным письмом с уведомлением в адрес Территориального управления Банка России с просьбой оказать содействие в урегулировании ситуации.

Задолженность по кредиту и процентам целесообразно погасить в дату, указанную в заявлении, даже в случае несогласия с величиной начисленных процентов.

  • При признании вины банка — суммы будут пересчитаны, а излишки — возвращены заемщику.
  • При признании ошибки самого заемщика — ему не придется оплачивать проценты и пени по кредиту за период разбирательства.

Следует иметь в виду, что ошибка в расчетах со стороны самого заемщика встречается довольно часто и в этом случае понесенные им расходы возмещаться не будут. Поэтому целесообразно принять меры для смягчения последствий возможной собственной ошибки.

Перечень необходимых документов:

  • заявление заемщика о возврате излишне уплаченных процентов;
  • расчет процентов, корректность которого заверена независимым экспертом;
  • документы по кредиту: кредитный договор с приложениями, договор залога, договор страхования;
  • документы по залогу: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи жилого помещения, кадастровая стоимость;
  • переписка с банком: входящие и исходящие письма (с отметками банка).

Как созаемщикам вернуть больше НДФЛ при покупке квартиры

Если вы планируете регистрацию брака, лучше покупать квартиру и брать кредит после свадьбы. Тогда можно как угодно распределить вычет.

У вас проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей. Это значит, лучше получать этот вычет в браке кому-то одному. Тогда вы все равно вернете 13% от суммы процентов, но другой супруг сохранит право на этот вид вычета на будущее.

Если оформлять отношения не собираетесь, то квартиру нужно оформлять в таких долях, чтобы каждый платил именно за ту долю, которой владеет. Например, вы договорились платить поровну — тогда и доли должны быть равными. Или вы будете вносить деньги в пропорции 70/30 — тогда разумно и доли делить так же. Иначе оба недополучите деньги.

Обо всем этом надо думать до того, как будете подавать заявку в банк. Или хотя бы до подписания договора. Бывают случаи, когда люди покупают квартиру, становятся созаемщиками, право собственности оформляют на кого-то одного. А потом женятся и понимают, что потеряли право вернуть из бюджета 300 тысяч рублей. Но переиграть уже ничего нельзя.

Кому полагается налоговый вычет по ипотеке?

Закон четко определяет перечень лиц, которые могут рассчитывать на компенсацию части расходов на покупку недвижимости:

  • граждане РФ официально трудоустроенные и получающие официальную заработную плату;
    граждане РФ, работающие на нескольких работах, имеют право на получение налогового вычета от общей суммы заработка;
  • граждане РФ, получающие облагаемый налогами доход из других источников, например, от сдачи квартиры в аренду и т.д.;
  • иностранцы, являющиеся резидентами РФ, проживающие и официально работающие на территории страны более чем 183 дня в году.

Вернуть проценты по ипотеке через налоговую, можно только один раз. Это значит, что гражданин, подпадающий под перечисленные выше категории, который уже израсходовал сумму налогового вычета ранее, повторно получить 13% от приобретения недвижимости в ипотеку не сможет. Исключение составляют только те случаи, когда при получении вычета первый раз, гражданин не израсходовал максимальную сумму, предусмотренную в законодательстве, – 260 тысяч рублей.

Также налоговые службы предъявляют ряд требований к типу кредита. Получить вычет можно только оформив целевой займ на приобретение конкретного объекта недвижимости. Квартира или дом должны быть подробно описаны в предоставляемых документах.

Получить положительный ответ налоговых служб на возмещение процентов по ипотеке может только гражданин, добросовестно уплачивающий налоги. Если при обращении в налоговые службы выясняется, что у заемщика есть просроченные налоговые платежи, скорее всего в компенсации будет отказано. Исправить ситуацию поможет оплата задолженности и предоставление в отделение налоговой инспекции соответствующих квитанций в ближайшие дни после получения отказа.

Когда и как сдавать отчетность

Важный вопрос – когда следует подавать данные. Это нужно делать после истечения календарного года, за который гражданин хочет получить возврат. Например, за 2016 можно получить возврат в 2017, за 2017 – в 2018 и т.д. Годом, с которого начинается отчетность, считается год вступления в собственность. В один отчетный период можно получить возврат за несколько лет (не более 3), а срока давности не существует.

Сдавать отчетность можно в течение всего года. Возврат будет осуществлен в течение 4 месяцев. Деньги будут переведены на счет, указанный гражданином. Если сдавать декларации в конце года – в октябре, ноябре или декабре – деньги придут уже в следующем году. Это может создать определенные трудности.

Декларация заполняется по образцу, который должен быть предоставлен налоговой службой. Также его можно скачать на специализированных сайтах. Для того, чтобы бумаги были оформлены правильно, следует обратиться за помощью к юристу, ведь неправильное оформление бумаг может привести к отказу в выплате.

Заявление составляется на имя руководителя отдела налоговой инспекции, в нем должны быть указаны паспортные данные заявителя, предоставлен список прилагаемых документов. Декларация должна содержать правдивые сведения об официальной зарплате, которые может подтвердить справка о доходах.

Есть ли переплата по процентам

Разберемся сначала с вопросом о переплате. Я посмотрела судебную практику, разобралась в цифрах, и мне кажется, что переплаты по процентам у вас нет, а поэтому и вернуть ее нельзя.

Вы взяли кредит на 20 лет — при этом ежемесячный платеж составлял примерно 60 тысяч рублей. Если бы вы взяли кредит на четыре с половиной года, ваш ежемесячный платеж был бы намного больше — порядка 123 тысяч рублей. Фактически с июня 2014 по сентябрь 2017 года вы отдавали банку в два раза меньше, чем должны были бы при кредите на четыре с половиной года.

В таблице я посчитала, на что ушел ваш первый платеж по кредиту со сроком 20 лет — и на что он ушел бы в случае с кредитом на четыре с половиной года.

Первый платеж для кредита 5 млн рублей на 20 лет и на 4 года и 6 месяцев под 13,25%

Срок кредитаСумма платежаСумма уменьшения основного долгаНачисленные процентыОстаток задолженности
20 лет59 472 Р4263 Р55 208 Р4 995 737 Р
4 года и 6 месяцев123 419 Р68 210 Р55 208 Р4 931 789 Р

Срок кредита
20 лет

Сумма платежа
59 472 Р

Сумма уменьшения основного долга
4263 Р

Начисленные проценты
55 208 Р

Остаток задолженности
4 995 737 Р

Срок кредита
4 года и 6 месяцев

Сумма платежа
123 419 Р

Сумма уменьшения основного долга
68 210 Р

Начисленные проценты
55 208 Р

Остаток задолженности
4 931 789 Р

По таблице видно, что за первый месяц пользования кредитом банк начисляет одинаковое количество процентов. Банк каждый месяц начисляет проценты только на ту сумму, которую вы по факту ему должны, — и сумма процентов не зависит от того, на какой срок вы взяли кредит.

Оставшаяся часть платежа направляется на погашение основного долга. С платежом 60 тысяч основной долг уменьшается всего на 4263 рубля, а с платежом 123 тысячи — на 68 210 рублей.

В следующем месяце банк так же начислит проценты только на оставшуюся сумму долга. При платеже 123 тысячи основной долг уже стал меньше — на него начислится меньше процентов, а остаток платежа пойдет на уменьшение основного долга.

И так с каждым месяцем основной долг при большом платеже уменьшался бы быстрее.

Фактически 800 тысяч рублей процентов, которые вы считаете переплатой, — это плата за те 63 тысячи в месяц, которые вы недоплачивали банку с июня 2014 по сентябрь 2017 года. Вы не возвращали эти деньги банку, а пользовались ими, а банк на них справедливо начислял проценты.

В целом ситуация схожа с досрочным погашением: если бы при кредите на 20 лет вы начали с первого месяца досрочно платить еще 63 тысячи рублей каждый месяц, сумма процентов у вас до копейки совпала бы с кредитом на четыре с половиной года, потому что структура платежей была бы одинаковой и основной долг уменьшался бы равномерно.

Вот если бы вы взяли кредит на 20 лет, изначально гасили бы его платежами как за кредит на четыре с половиной года, но банк все равно насчитал бы вам процентов как за 20 лет — тогда был бы смысл обратиться в суд и требовать компенсации. Это подтверждает судебная практика.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий